深圳前海|鴻圖

(相關資料圖)

認清現實，直面挑戰(zhàn)！

昨天，深圳住建局發(fā)文指出：

結合深圳市房地產實際情況，會同市有關部門、中央駐深機構和各區(qū)抓好貫徹落實，更好滿足居民剛性和改善性住房需求，扎實推進保交樓工作，切實維護房地產市場秩序，促進深圳市房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

這樣的表態(tài)算是大姑娘上轎頭一遭，起碼在今年是次。這意味著，

深圳出招救市是早晚的事情！

重點在于要抓好貫徹落實各項政策。具體如何貫徹怎樣落實，將會結合深圳房地產實際情況。

而現在深圳房地產實際情況并不樂觀，除了分化加劇，還有房價下跌……

今日概幫主總結出八大樓市事實，希望能夠直面現實，讓房地產回到健康發(fā)展的軌道上來。

一句話，該出手時就出手！

希望有關方面該救市時趕緊出招！

事實1、

市場分化持續(xù)加??！

過去是“二八”分化，現在是“一九”，甚至低于這個水平。也就是說，能夠賣得動賣得好的項目越來越少。

從近正在開盤的幾個項目的認籌情況來看，除了一個項目認籌超過推盤量外，其它幾個都低于推盤量，甚至低于50%。

來源大巫找房整理

即使是熱點南山的項目，都難以幸免。值得注意的是，一些項目之前幾期基本上都是熱銷，到現在開始滯銷。

這意味著什么？意味著市場的分化已經接近臨界點。

臨界點一過，分化也就停止，樓市或將進入全面滯銷周期，到時候，再出手救市可能已經晚了。

事實2、

板塊輪動悄然結束！

在深圳，一直有板塊輪動說，也就是說，過去是西部熱東部冷，南部熱北部冷，現在是全面冷。

在板塊輪動說中，深圳樓市的熱度有向西走的事實，同時有向北轉的趨勢，更有向東看的期許。

坊間流傳的板塊輪動時間圖

但經過一段時間的折騰，現在看來，板塊輪動的時鐘基本停電了。

樓市輪到北面光明和觀瀾，就后繼乏力，持續(xù)冷卻。東部龍崗和坪山，望眼欲穿都等不來輪動的鐘點。

樓市板塊輪動不起來，這意味著市場開始固化，流動性變弱，樓市的熱度和溫度都在逐漸退卻。

事實3、

房價下跌已成事實！

深圳房價節(jié)節(jié)攀升，這是過去的傳說，為避免高房價被詬病，從2018年開始就不再公布深圳房價。

堅挺若梧桐山的房價到了今天，也越來越脆弱。從許多片區(qū)來看，其實深圳房價已經陰跌許久了。

不僅是新盤獲批售價低于預期，包括開盤時，許多項目為了促銷，又給了更多的現場折扣和優(yōu)惠。

更嚴重的是，許多片區(qū)的房價，包括羅湖南山寶安龍華的二手房價，都跌穿了二手房參考價。

有統(tǒng)計顯示，今年1月，深圳房價環(huán)比已經下跌了3.88%。到了第三季度的7月，房價下跌還在持續(xù)。

數據來源|網絡

事實4、

去化周期不斷加大！

在深圳，住宅的去化周期幾乎都在一年以內，原本去化周期比較長的多半是商辦或公寓，一般去化都在一年以上。

現在，深圳住宅的去化周期同樣再延長，已經普遍超過一年半載，要趕上商業(yè)地產商務公寓了。

樂有家數據

今年2、3、4月，深圳一手住宅去化周期不斷加大，從14.5個月延長到15.3個月，持續(xù)加大。

這意味著樓市的庫存不斷加大，庫存越大，去化越長。

而且現在市場已經出現一種趨勢，“商轉住”，就是把已經嚴重過剩的商業(yè)用地轉為住宅用地。前段時間拍賣的幾塊宅地就是商地改過來的。

未來的住宅市場供應無疑或會加大，這對樓市而言，庫存的負擔會更重，去化的周期會更長。

事實5、

商業(yè)物業(yè)基本賣不動！

即使是不限售不限貸的商業(yè)類物業(yè)，包括商辦和公寓，基本都賣不動了，這是深圳樓市又一嚴峻事實。

無論是大戶型類的企業(yè)公館，還是小面積段的青年公寓，無論是投資還是自住，都遭遇困局。

據有關統(tǒng)計機構數據顯示，進入今年，深圳商務公寓成交量大幅縮水，無論是供應量和成交量都低于同期。

數據來源克而瑞

許多商業(yè)地產后都采用非市場化的手段來處理，不是低價轉讓給第三方，就是關門放在那里捂著。

相當于按下了暫停銷售鍵，不賣了，反正也賣不動，給再高的回傭也賣不動，只有等春暖花開的時候。

事實6、

購買力正在衰竭！

要說購買力，深圳的確當仁不讓，曾經深圳樓市號稱自愈力極強，理由無非是基于購買力強大的事實。

但現在面臨不斷下行的市場，過去多半持幣觀望的置業(yè)者，現在更多是袖手旁觀，甚至割肉離場。

這意味著，房子的資金虹吸效應正在逐漸消失，買房置業(yè)投資的動力正在關機。當然，剛需還在。

不過，現在的購買力基本上變成“紙老虎”，徒有其表，威風不再。為什么，因為買房消費的信心正在消失。

是什么導致了信心的消失？原因很多，這是一個值得思考的問題?，F在需要的是，如何重啟市場信心。

事實7、

不少民企要死不活！

要說現在誰難，除了收不到房的業(yè)主，還有賣不動房的企業(yè)。當前問題除了保交樓，還應保房企。

房子賣不動，投入的資金回不了水，許多房企面臨嚴重的流動性枯竭，各種問題也就浮出水面，按下葫蘆起了瓢。

不僅銀行債務還不上，供應商欠款給不了，而且連工資都發(fā)不出來。

雪上加霜的是，銀行又不給新融資，到處拆借已經沒門，不僅無法保交樓，甚至無法保生存。

有能力的抱國企大腿，沒能力的只有等太陽從西邊升起。反正一句話，賴在那里，無可奈何！

即使在深圳，這樣的房企為數不少。這個事實有點殘酷，但要坦然面對。

事實8、

救市的呼聲不絕于耳！

近可以看到，從中央到地方，從官方到民間，其實也意識到房地產市場的嚴重性，并開始著力解決問題。

現在的政策是，上層已經發(fā)話，鼓勵地方上因城施策，生產自救。

概幫主認為，救市措施不能再猶抱琵琶半遮面，而是應該旗幟鮮明早點出臺。

尤其是深圳，具有強大指標意義和示范作用的深圳樓市，必須早一點拿出實際的救市措施，給市場以信心。

昨天住建局的積極表態(tài)，或許意味著，救市新政已在路上……

咱們拭目以待吧！

后說一句，像深圳這樣底蘊深厚的樓市，相信給點陽光就會燦爛。

END

出品丨金概率集團

統(tǒng)籌丨圖騰鏡丨輪值丨鴻幫主

總編丨傅衛(wèi)鴻丨運營丨喬爺青青

主編丨阿鋼丨編輯丨魏魏 粟哥 霞霞丨美顏丨柚子溫心

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